Allmänt om statsborgen för bostadslån
Statsborgen kan beviljas för ägarbostadslån som används för köp av minst hälften av bostaden. Bostaden kan vara en aktielägenhet, ett egnahemshus eller ett egnahemshus som ska byggas. Bostaden ska vara i låntagarens eget stadigvarande bruk.
Ett ägarbostadslån med statsborgen kan fås för anskaffning av en fritt finansierad bostad eller en BSP-finansierad bostad.
Ägarbostadslånet kan uppgå till högst 85 procent av bostadens anskaffningspris eller, i fråga om BSP-räntestödslån, till 90 procent av anskaffningspriset.
Statsborgen behöver inte sökas separat, utan detta avtalas vid kreditförhandlingarna i samband med beviljandet av bostadslånet. Avtal om statsborgen ska ha ingåtts före köpet eller byggstarten och det kan inte anslutas till lånet i efterhand.
-
Förutsättningar som gäller låntagaren
Statsborgen för ägarbostadslån kan beviljas en privatperson som skaffar en bostad åt sig själv eller sin familj som primär bostad.
Borgen kan också beviljas en utländsk medborgare om han eller hon skaffar en stadigvarande bostad i Finland. En förutsättning är att personen är stadigvarande bosatt i Finland och har en finländsk personbeteckning. Personen behöver inte ha ett permanent uppehållstillstånd, men det ska vara långvarigt.
Låntagaren behöver inte vara köpare av första bostad, så det är möjligt att få statsborgen även om man redan tidigare har ägt en bostad antingen i Finland eller utomlands.
-
Maximal lånetid
Lånetiden för ett ägarbostadslån med statsborgen kan vara högst 25 år räknat från det att lånet eller dess första rat lyfts. Om låntagaren har ett ägarbostadslån och i dess ställe tar ett nytt lån, anses den maximala lånetiden börja när det ursprungliga lånet eller dess första rat lyfts.
Under lånetiden kan banken på begäran av låntagaren förlänga lånetiden till högst 27 år. En förlängning kan vara aktuell endast om låntagarens förmåga att sköta lånet har försämrats avsevärt t.ex. på grund av sjukdom, arbetslöshet eller annan jämförbar omständighet.
Banken ska underrätta Statskontoret om förlängningen av lånetiden. En förlängning av lånetiden ska dokumenteras omsorgsfullt och handlingarna ska förvaras tills lånet har återbetalats.
Bestämmelsen om den maximala lånetiden trädde i kraft 1.5.2006. På lånetiden för ägarbostadslån som har lyfts före detta datum tillämpas den tidigare lagstiftningen.
-
Statsborgen summan
Statsborgen utgör högst 20 procent av det lånekapital som vid respektive tidpunkt återstår. Om det är fråga om ett BSP-räntestödslån kan statsborgen vara högst 25 procent. Borgensbeloppet i euro minskar allteftersom lånet amorteras. Borgensprocenten förblir hela tiden densamma.
Statens ansvar för det kapital som gäller en och samma bostad uppgår till högst 60 000 euro. Om ägarbostadslån beviljas till ett belopp på över 300 000 euro och statsborgen används till ett maximibelopp av 60 000 euro, är borgensandelen av lånet under 20 procent. Den verkliga procentandelen av borgen används vid fastställandet av det återstående beloppet av statsborgen.
Om borgensbeloppet i euro inte motsvarar den procentandel av lånebeloppet som anges i skuldebrevet, tillämpas den verkliga procentandelen som beräknas utifrån borgensbeloppet i euro.
-
Borgensavgift
För statsborgen uppbärs i samband med att lånet, eller i samband med att dess första rat lyfts, en borgensavgift som är 2,5 procent av statsborgensbeloppet. Statsborgen är avgiftsfri för BSP-räntestödslånet.
Exempel på borgensavgift: Anskaffningspris för bostad 100 000 € Ägarbostadslån (85 % av bostadens pris) 85 000 € Statsborgens belopp (högst 20 % av bostadslånet) 17 000 € Borgensavgift (2,5 % av borgensbeloppet) 425 € -
Lånets användningsändamål
Förutsättningen för att få statsborgen är alltid anskaffning eller byggande av en ägarbostad. Statsborgen kan inte fås till exempel för lån som används för finansiering av
- Bostadsrättsavgift för bostadsrättsbostad
- Sanering eller grundförbättring
- Tilläggsbyggande eller utbyggnad.
För ändringsarbeten i en byggnad kan statsborgen fås endast om byggnadskostnaderna motsvarar kostnaderna för en ny motsvarande byggnad. Detta kan bli aktuellt när man utnyttjar stenfoten för en gammal byggnad.
Statsborgen beviljas endast för anskaffning av en primär bostad. En del av bostaden kan överlåtas till en person utanför familjen så länge som merparten av bostaden är i eget bruk. Man kan bara ha en primär bostad.
Statsborgen kan inte fås till lån som tas för att anskaffa en fritidsbostad eller en placeringsbostad. Som placeringsbostad anses till exempel en studentbostad som köpts i föräldrarnas namn eller en bostad som hyrs ut till utomstående.
-
Förutsättningar för bostaden
Låntagaren ska anskaffa minst 50 procent av ett egnahemshus, ett egnahemshus som ska byggas eller aktier eller andelar som berättigar till besittning av en bostadslägenhet.
En bostad som förvärvas med ägarbostadslån ska vara belägen i Finland. Bostaden kan dock inte vara belägen på Åland, eftersom landskapet har ett eget borgenssystem.
Bostaden ska vara belägen på ett område där åretruntboende är tillåtet.
Aktielägenhet
Statsborgen för aktielägenheter kan beviljas för aktier eller andelar i bostadsaktiebolag, bostadsandelslag eller ömsesidiga fastighetsaktiebolag. Däremot kan den inte fås för aktier i fastighetsaktiebolag.
Till den bostad som ska köpas kan en parkeringsplats för användning för de boende ingå när den köps samtidigt med bostadsaktien. Högst en bilplats per låntagare kan anskaffas samtidigt som en bostadsaktie.
Egnahemshus
Med egnahemshus avses en byggnad där det endast finns bostadsutrymmen. Även utomhusbyggnader, bastubyggnader, garage eller andra utrymmen som direkt anknyter till boendet kan ingå, om de är obetydliga i förhållande till egnahemshusets storlek.
Om det på den fastighet som köps finns till exempel ett häststall, en hallbyggnad eller andra utrymmen som inte hänför sig till boendet, ska deras andel avskiljas i köpebrevet. Ägarbostadslån kan inte användas för att finansiera dem.
Ett objekt som används för annat än boende (till exempel som sommarstuga, skola eller affärslokal) kan inte betraktas som egnahemshus. Användningsändamålet ska ändras av säljaren innan objektet kan anskaffas med ägarbostadslån. Att köparen ändrar användningsändamålet påverkar inte ärendet.
-
Köp av gemensam bostad
Om två låntagare tillsammans skaffar sig en bostad, ska bådas ägarandelar vara 50 procent. Låntagarna kan ha antingen ett gemensamt lån eller två separata lån. Om lånen är separata kan statsborgen tas antingen för båda lånen eller endast för det ena lånet. De aktier eller andelar som berättigar till besittningen av bostaden, eller en inteckning i fastigheten utgör i sådana fall den primära säkerheten för ett lån med statsborgen.
I förbindelsen för särskild pant ska det nämnas att om bostaden säljs, betalas krediten i fråga i första hand genom att banken tar den summa som motsvarar låntagarens ägarandel från bostadens köpepris.
-
Byggobjekt
Byggande av egnahemshus
Anskaffningspriset för byggande av ett egnahemshus anses vara den kostnadskalkyl för byggande av egnahemshus som uppvisats på banken. Kalkylen ska beräknas realistiskt, eftersom den godkända kostnadskalkylen inte kan ändras i efterhand. Om byggkostnaderna ökar under byggtiden ska andra medel eller andra lån användas för att finansiera dem.
I kostnadskalkylen inkluderas inte andelen eget arbete, eftersom det inte ökar lånebehovet.
Tomtens inköpspris kan räknas med om tomten anskaffas som en del av ett byggprojekt och finansieras med ett lån med statsborgen som lyfts samtidigt. Då ska byggandet inledas utan dröjsmål efter anskaffningen av tomten.
Banken bör följa upp hur byggprojektet fortskrider och binda lyft av nya kreditrater till byggnadsarbetets stegvisa fortskridande. Banken ska förvara intyg över arbetsskedena eller andra redogörelser för kontakterna med dem som genomför byggprojektet eller kommunens byggnadstillsynsmyndigheter. Om behovet av lån underskrider kostnadskalkylen kan enbart det lånebelopp av ägarbostadslånet det finns verkligt behov av, lyftas.
RS-objekt
Bolagslånet kan betraktas som en del av inköpspriset om bolagslåneandelen skrivs in i köpebrevet eller dokumenteras skriftligt på något annat tillförlitligt sätt. Ett villkor är också att andelen betalas till bolaget genast när det är möjligt.
Bolagslånets andel ska vara graderad enligt graderingsgrunden i bolagsordningen. Den totala finansieringen ska vara färdigt avtalad när affären genomförs.
Fasta tilläggs- och ändringsarbeten som ansluter direkt till bostaden och som köparen låter göra i en ny lägenhet i byggskedet kan räknas som en del av bostadens totala pris. Banken ska verifiera ändringsarbetena på ett tillförlitligt sätt och de handlingar som verifierar ändringsarbetena ska bifogas som bilaga till köpebrevet.
Avtal om statsborgen för den del av lånet som ska lyftas senare bör ingås vid låneförhandlingarna redan när byggandet startar. Statsborgen kan således inte fogas till en kredit efter att lånet har lyfts. Också i en situation där startkapitalet finansieras med egna medel bör man avtala om den slutliga belåningen redan i det skede när projektet startas med egna medel och byggandet inleds.
Gruppbyggande
Statsborgen kan inte fås för lån som används för att finansiera det startkapital som krävs för ett projekt för gruppbyggande i bostadsaktiebolagsform. Statsborgen kan dock beviljas för den del av bolagslånet som ska betalas när byggnaden är färdig.
När det gäller andra slag av gruppbyggnadsprojekt bör banken kontakta Statskontoret innan statsborgen ansluts till lånet.
-
Amorteringar och amorteringsfrihet
Om statsborgen endast täcker en del av låntagarens bostadslån, ska låneamorteringarna i första hand användas för lån med statsborgen.
Amorteringsfrihet kan inte beviljas för ett lån med statsborgen så att endast ett s.k. tilläggslån (som inte berörs av statsborgen) amorteras. Ett tilläggslån är ett separat lån från ett ägarbostadslån med statsborgen. Lånet har en skild amorteringsplan och ett säkerhetsarrangemang som är oberoende av lånet med statsborgen.
Amorteringsfria perioder
Det finns inga tidsbegränsningar för de amorteringsfria perioderna för lån med statsborgen, så länge som den totala lånetiden är högst 25 år. Inom ramen för den totala lånetiden kan banken och låntagaren fritt avtala om amorteringsfrihet. Amorteringsplanen ska dock vara realistisk och inte bli allt för förskjuten mot slutet av lånetiden.
Banken kan dessutom under lånetiden på låntagarens begäran förlänga lånetiden till högst 27 år, om låntagarens förmåga att sköta lånet har försämrats väsentligt på grund av sjukdom, arbetslöshet eller av någon annan därmed jämförbar orsak.
Om ett lån med statsborgen överförs från ett kreditinstitut till ett annat, ska det nya kreditinstitutet underrättas om beviljade amorteringsfria perioder.
-
Informationsskyldighet
Banken som beviljat lånet är skyldig att förvara alla handlingar som hänför sig till bedömningen av låntagarens betalningsförmåga tills lånet har återbetalats. Banken ska t.ex. förvara beräkningar av betalningsförmågan samt utredningar om sökandens inkomster, utgifter, ansvar och kredituppgifter. Banken ska på Statskontorets begäran visa upp de begärda handlingarna.
Både den bank som beviljat lånet och låntagaren har en lagstadgad skyldighet att lämna uppgifter till Statskontoret. Banken ska underrätta Statskontoret om lånet, lånevillkoren och eventuella senare ändringar i lånevillkoren samt om låntagarens dröjsmål med betalningen och de indrivningsåtgärder dessa gett upphov till. Banken och låntagaren är skyldiga att lämna uppgifter till Statskontoret, som Statskontoret anser vara nödvändiga för tillsynen över statsborgen.
-
Säkerhet för lån
I ett ägarbostadslån med statsborgen ska något av följande utgöra den primära säkerheten:
- Aktier eller andelar som berättigar till besittning av en bostad för vilken lån beviljas
- Inteckning av den fastighet för vilken lån beviljas
- Annan lika tryggande realsäkerhet.
Säkerheten ska täcka hela lånebeloppet. Om ett säkerhetsunderskott uppkommer för ett lån ska det specificeras som ett eget lån utan statsborgen.
När egendom som ställs som säkerhet utvärderas ska banken säkerställa att
- Utvärderaren är oberoende av beviljandet av krediten
- Utvärderingen görs med tillförlitliga metoder som grundar sig på standarder.
Säkerheten ska svara för ett lån med statsborgen med bättre förmånsrätt än låntagarens eventuella andra ansvar. Säkerheten ska gälla med bästa förmånsrätt. En inteckning som ställts som säkerhet för hyresfordran ska ha sämre förmånsrätt.
Säkerheten ska pantsättas genom en särpantsättning, dvs. säkerheten ska pantsättas specificerad med lånenumret som säkerhet för ett lån med statsborgen.
Statsborgen kan inte kopplas till ett lån, vars säkerhet är en efterpant. Det är möjligt att bevilja en efterpant av en säkerhet för ett lån med statsborgen i det skede när så mycket har återbetalats på bostadslånet att säkerhetens värde är tillräckligt för det. Då bör man säkerställa att sådana fordringar har sämre förmånsrätt än bostadslånet.
Konvertera säkerhet till pengar
Banken ska sörja för lånet och säkerheterna för det i enlighet med lagen och de bestämmelser och föreskrifter som utfärdats med stöd av den samt med iakttagande av god bank sed. Exempelvis ska banken vid en betalningsstörning vidta åtgärder som är förenliga med god bank sed.
Om den egendom som utgör säkerhet för lånet realiseras, ska lånebeviljaren bevaka statens intresse. Avkastningen av försäljningen ska i första hand användas för att täcka den andel av lånet som staten ansvarar för. Anteckning om detta ska göras i låneavtalet.
Dessutom kan banken använda intäkterna för de nödvändiga kostnader som banken betalat och som orsakats av upprätthållandet och försäljningen av säkerheten. Kostnaderna ska dock vara skäliga. Avkastningen kan t.ex. inte användas för rättegångskostnader eller andra kostnader för behandlingen av ärendet.
Försäkring
Banken ska se till att säkerhetsobjektet är försäkrat till fullt värde. Utöver byggnaden ska försäkringen omfatta bostadens fasta inredning.
Fastighetsförsäkringen ska täcka skador som i allmänhet ingår i en omfattande försäkring. Dessa är förutom brandskador även till exempel skador till följd av naturfenomen och rörläckage. Detta ska framgå i villkoren för pantsättningen.
Ett bostadsaktiebolags fastighetsförsäkring täcker i allmänhet endast byggnaden. Banken ska vid tidpunkten för beviljandet av lånet kräva att låntagaren försäkrar bostadens fasta inredning till de delar som inte täcks av bostadsaktiebolagets fastighetsförsäkring. Detta ska framgå i villkoren för pantsättningen.
-
Överföring av lån
Ett lån med statsborgen kan överföras till ett nytt objekt, om det används som låntagarens stadigvarande bostad. Låntagaren måste äga minst 50 procent av den nya bostaden. En ny bostad ska införskaffas inom skälig tid från försäljningen av den tidigare bostaden.
Storleken på ett ägarbostadslån med statsborgen kan vara högst 85 procent av den nya bostadens anskaffningspris. Statsborgen är högst 20 procent av det återstående kapitalet av ägarbostadslånet.
Det befintliga lånet ska överföras med samma kapital och borgensbelopp till det nya objektet. Om låneandelen på 85 procent ännu inte är fylld, kan man få mer lån med statsborgen. Banken ska dock se till att maximibeloppet för borgen inte överskrids.
-
Indrivningssituationer
Statsborgen är en s.k. sekundär säkerhet. Staten betalar en lagenlig borgensersättning till banken om låntagaren inte kan återbetala sitt lån till banken och om man inte kan täcka bankens lånefordringar med bostadens realiseringspris.
I en eventuell indrivningssituation ska realiseringspriset för bostaden i första hand användas för betalning av lån med statsborgen.
Om det finns två låntagare fördelas köpeskillingen enligt låntagarnas ägarförhållanden och med den kvitteras först låntagarnas egna lån. Den överskridande delen av köpesumman används för att betala den andra partens lån, om lånet har statsborgen. Banken kan ansöka om statsborgen hos Statskontoret om det återstår lån med statsborgen efter detta.
Exempel:
A och B äger en bostad med andelarna 50 % och 50 %. A har ett lån med statsborgen på 55 000 euro och B har ett bostadslån med 40 000 euro återstående. B:s lån har ingen statsborgen.
Vid realisering fås 90 000 euro för bostaden. Vid realiseringssituationen delas köpepriset först enligt ägarförhållandena, så A:s andel är 45 000 euro och B:s andel 45 000 euro. Från A:s andel kvitteras först lånet mot statsborgen, efter betalningen finns det ännu 10 000 euro lån kvar.
Därefter används den överskjutande delen av B:s lån 5 000 euro (45 000 euro – 40 000 euro) för betalning av A:s lån. Därefter återstår ännu 5 000 euro av A:s lån att betala. Banken kan ansöka om ersättning för detta belopp från Statskontoret på basis av statsborgen.
-
Att ansöka om borgensersättning
Banken kan ansöka om ersättning när den slutgiltiga förlusten har utretts efter att låntagaren konstaterats vara insolvent och egendomen som utgjort säkerhet har blivit såld, utan att det erhållna priset för realiseringen motsvarar det belopp av borgenslånet som återstår att betala. Ersättning ska sökas utan dröjsmål när villkoren för ansökan om ersättning har uppfyllts.
Borgensersättning söks hos Statskontoret med en blankett. Borgensersättning kan också sökas hos Statskontoret med en fritt formulerad skriftlig ansökan av vilken alla de uppgifter som begärs på ansökningsblanketten ska framgå. Fyll i ansökan omsorgsfullt och bifoga nödvändiga tilläggsutredningar.
-
Utbetalning av borgensersättning och lånebeviljarens redovisningsskyldighet
Borgensersättningen kan inte överstiga det belopp som begärts i ansökan och ersättningen kan vara högst lika stor som bankens faktiska kreditförlust. Det maximala ersättningsbeloppet utgörs dock av statsborgensbeloppet vid realiseringstidpunkten, om bankens kreditförlust är större än detta.
Staten svarar endast för de obetalda räntor och dröjsmålsräntor som hänför sig till den låneandel som är garanterad av staten. Staten ansvarar för räntorna och dröjsmålsräntorna för samma tid och på samma grund som gäldenären.
Ersättningen kan lämnas obetald eller sänkas, om lagen eller de bestämmelser och föreskrifter som utfärdats med stöd av lagen eller god bank sed inte har iakttagits vid beviljandet eller skötseln av bostadslånet eller vid förvaltningen av säkerheterna för det och om statens intresse har kränkts genom förfarandet.
Om banken kan driva in amorteringar och räntor hos låntagaren efter att borgensersättningen har betalats ut, är den skyldig att med stöd av lagen redovisa den andel som motsvarar statsborgen till Statskontoret. Lånebeviljaren ska kontakta Statskontoret före redovisningen: takauskorvaukset@valtiokonttori.fi Statskontoret ger betalningsanvisningar för redovisningen.
-
Regressrätt
Statskontoret driver in borgensersättningen som betalas ut till banken, från låntagaren. På ersättningsbeloppet tas dröjsmålsränta ut enligt räntelagen (633/1982) räknat från den dag då ersättningen betalades.
En anteckning om regressrätten ska göras i låneavtalet.
-
Slopande av regressfordran
En regressfordran som grundar sig på en borgensersättning som betalats till Statskontoret kan på ansökan slopas för den som inte skäligen kan anses klara av betalningarna på grund av varaktig invaliditet, långvarig arbetslöshet, försörjningsplikt eller någon annan därmed jämförbar orsak.
Invaliditet, arbetslöshet eller försörjningsplikt som nämns i lagen befriar inte som sådana från betalning av regressfordran, utan en utredning ska läggas fram i ärendet, om att sökanden inte skäligen kan anses klara av betalningarna på grund av en lagstadgad eller någon annan därmed jämförbar orsak. Statskontoret fattar beslutet utifrån en helhetsbedömning.
Ansökan om slopande av regressfordran kan göras på blanketten i avsnittet Anvisningar och blanketter eller med en fritt formulerad skriftlig ansökan av vilken alla uppgifter som begärs på ansökningsblanketten ska framgå. Statskontoret ska ha tillgång till de uppgifter om sökandens ekonomiska situation som behövs för behandlingen av ansökan om slopande. Sökanden ska således lämna in en utredning, som stöder det som framförts i ansökan, som bilaga till sin ansökan.
