Saneringen av det stadsägda hyreshusbeståndet i Nyslott har varit ett arbetsdrygt jobb som fortfarande pågår. Tack vare det målmedvetna saneringsprogrammet har staden dock möjlighet i det här skedet att förnya bostadsbeståndet genom nybygge.
När Östra Finlands universitet år 2017 beslutade att koncentrera sitt lärarutbildningsprogram till Joensuu, råkade Nyslotts hyresbostadsmarknad i en ohållbar situation. Staden hade likt många andra regionstäder redan länge lidit av ett utflyttningsöverskott, men i och med att 800 studerande flyttade bort rasade utnyttjandegraden av stadens hyresbostäder. Av ca 3 000 hyresbostäder stod som mest närmare 800 tomma.
I Nyslott började man minska överkapaciteten i första hand genom att riva, inte sälja hyreshusen för bostadsbruk. Under åren 2017–2022 revs sammanlagt nästan 700 av Nyslotts hyresbostäder, vilket är ca 24,4 % av hela bostadsbeståndet.
Savonlinnan vuokratalot Oy:s och Savonlinnan opiskelija-asunnot Oy:s verkställande direktör Hannu Kurki delade med sig av sina erfarenheter av programmet för sanering av stadens hyreshusbestånd på ett webinarium den 1 november. I Nyslott har programmet genomförts med hjälp av åtgärder från Statskontoret och ARA samt Nyslott stads kapitalplacering.
Rivning – inte försäljning – är ett bestående sätt att minska överkapacitet
Varför har man i Nyslott rivit bostäder i stället för att sälja dem för bostadsbruk? Enligt Hannu Kurki har denna varit det vanligaste kommentaren, framför allt i början av saneringsprogrammet.
Orsaken är att överkapacitet är ett allmänt problem i Nyslott, trots att det inte nödvändigtvis är ett problem för ett enskilt hyreshussamfund. Endast genom rivning kan man permanent minska överkapaciteten.
“Om man går in för att sälja är risken stor att man säljer relativt billigt och skär ner kapitalkostnaderna, men samtidigt skapar man en konkurrent som kan hyra ut bostäder ännu billigare. Man bör förhålla sig mycket avvaktande till försäljning, men varje situation måste förstås analyseras separat”, säger Hannu Kurki.
Trots att rivningen ibland har känts svår medför det enligt Kurki ändå mer positivt än negativt. Förhållandet till rivningen har också blivit positivare i Nyslott och diskussionsklimatet blivit mer förstående.
Stödet från ägaren och staten möjliggör genomförandet av saneringsprogrammet
Enligt Hannu Kurki har Nyslott stad haft en betydande roll i saneringen, eftersom stadens kapitalplaceringar i Savonlinnan Vuokratalot Oy möjliggjorde arbetet. Rivning kostar och utan stadens stöd hade bolagets kassatillgångar inte räckt till.
“Det goda var att det var fråga om ett långsiktigt (placerings-) program, inte ett ettårsbeslut”, säger Kurki.
Mycket har gjorts och mycket är fortfarande ogjort – “ibland känns det som om vi springer i ett ekorrhjul”
Vad är läget i Nyslott nu? Trots att man har rivit en hel del bostäder råder det fortfarande överkapacitet i Nyslott, det vill säga fel sorts bostäder på fel platser. Det finns framförallt efterfrågan på små bostäder i stadens centrum, där stadens marknadsandel av hyresbostäderna är förhållandevis liten, 14 %. Bland bostäderna är det enligt Kurki stora tvåor som orsakar störst problem för tillfället, de är svåra att hyra ut. Efterfrågan på större bostäder är över lag liten, eftersom 86 % av dem som ansöker om stadens bostäder i Nyslott är 1–2 personers hushåll.
Utnyttjandegraden av stadens hyresbostäder är i och med saneringsprogrammet nu något över 80 %, men målet är över 90 %. Inom en region där befolkningsutvecklingen är negativ är detta inte lätt att uppnå. Ännu har man inte nått slutet på rivningen.
“Ibland känns det som om vi springer i ett ekorrhjul: trots att vi river och river stampar utnyttjandegraden och antalet tomma bostäder på ställe”, säger Kurki. “Men det här är ett långsiktigt arbete där det inte lönar sig att se för långt in i framtiden eller i det förgångna, utan hålla siktet inställt på nästa åtgärd.”
Inte enbart rivning
Saneringsprogrammet har varit ett stort arbete, men enligt Hannu Kurki är det bättre att göra något än att låta bli. I Nyslott, där man har vågat göra mycket arbete och fattat modiga beslut för att rusta upp bostadsbeståndet, kan man nu redan fundera på att bygga nytt. Inom kort startar bygget av ett nytt seniorhus mitt i stadens centrum.
En viktig lärdom från Nyslott är att man parallellt med rivningen även bör vidta många andra åtgärder.
“Trots att saneringsprogrammet har varit en stor operation har vi inte enbart koncentrerat oss på det. Det är uppiggande att emellanåt tänka på annat än rivning”, säger Kurki.
Som vad då?
“Vi har utvecklat vår marknadsföring i sociala medier, till exempel gjort videor. Vi har också förnyat våra system och därigenom utvecklat verksamheten. Sådana saker.”
